Aliko Musa
JF-Expert Member
- Aug 25, 2018
- 209
- 315
Baada ya vita vya pili vya dunia (1939-45), mahitaji ya majengo ya ofisi yameongezeka sana. Hii imetokana na kuongezeka kwa waajiriwa wa maofisini ukilinganisha na waajiriwa wa viwanda.
Sekta ya viwanda ndiyo imekuwa sababu kubwa ya kupungua au kuongezeka kwa uhitaji wa majengo ya ofisi.
Maana Ya Majengo Ya Ofisi
Ni majengo yanayowezesha kufanyika kwa biashara tofauti tofauti. Majengo ya ofisi huchangia kwa sehemu kubwa sana utolewaji wa huduma bora za biashara.
Majengo ya ofisi hutakiwa kuwa katika hali nzuri na ya kuvutia sana kulingana na wateja wa biashara husika.
Majengo ya ofisi ni kundi la majengo ya biashara yanayohitaji usafi na umakini wa hali juu sana. Ni majengo ya biashara ya kuvutia mno ukilinganisha na aina nyingine ya majengo ya biashara (stoo, viwanda, fremu).
Madaraja Ya Majengo Ya Ofisi
Daraja A
Hili ni kundi la majengo ya ofisi ambayo yanavutia sana, yamejengwa sehemu nzuri na huhitaji sana na wateja (wapangaji bora).
Zinakuwa na mifumo ya kisasa na bora sana ikiwemo lifti za umeme, mfumo wa kudhibiti hewa (air control system) na hupangishwa kwa wapangaji bora sana na wenye hadhi ya juu.
Daraja B
Ni majengo ya ofisi sifa nyingi huendana na majengo ya ofisi ya daraja B. Lakini hapa ukarabati na usimamizi wa majengo haya huwa ni wa viwango vya kawaida.
Daraja C
Ni majengo ya ofisi ambayo hayana mfumo mzuri wa kiyoyozi, hujengwa pembezoni mwa miji na hupangishwa kwa wapangaji wa kipato cha chini sana.
Ukarabati na usimamizi wake ni wa hali ya chini sana. Wapangaji bora hawawezi kupanga kwenye majengo ya ofisi ya daraja C.
Kujenga mafanikio makubwa kwenye umiliki wa majengo ya ofisi kwa ajili ya kupangisha kwa wafanyabishara wa biashara za huduma hutegemea sana vitu vitatu (3). Vitu hivyo vitatu (3) ni;-
✓ Uhitaji wa jengo la ofisi kwenye eneo husika. Uhitaji ukiwa mkubwa sana, kunakuwa na uwezekano mkubwa pia wa kutengeneza kiasi kikubwa cha kipato endelevu cha kila wiki au mwezi.
✓ Mifumo ambayo hutumika kusimamia jengo la ofisi hiyo. Mifumo bora ya kusimamia majengo ya ofisi huchangia wapangaji bora wadumu kwa muda mrefu zaidi.
Kadri wanavyodumu kwa miaka ndivyo mwenye nyumba huendelea kujipatia kiasi kikubwa cha kodi. Jengo huwa na thamani zaidi ikiwa na mikataba ya miaka mingi ya upangishaji wa nyumba.
✓ Uwezo wa kifedha alionao mwenye jengo la ofisi husika. Uwezo wa kifedha unapokuwa mkubwa ndivyo jengo huwekwa kwenye mazingira ya kuwavutia wapangaji bora sana.
Wapangaji bora kulipia kiasi kikubwa cha kodi na kwa miaka mingi kuliko wapangaji wa majengo ya ofisi ya daraja C.
Mambo Ya Kuzingatia Unapofikiria Kumiliki Majengo Ya Ofisi
Moja
Zingatia sheria za matumizi ya ardhi, utaratibu wa vibali vya ujenzi, upimaji wa udongo na kadhalika.
Usivunje sheria za Jamhuri ya Muungano Wa Tanzania kwa kukusudia. Ni vizuri kuwa na wakili mzoefu wa uwekezaji kwenye majengo ya ofisi.
Pili
Kuwa na msanifu majengo mbunifu (creative architect).
Huyu ni mtaalamu muhimu sana unayemhitaji kwenye uwekezaji wa majengo ya ofisi.
Msanifu majengo atakusaidia sana kwenye mambo yafuatayo;-
✓ Atahakikisha anaanda ramani ya jengo la ofisi ya kuvutia sana.
✓ Atakuandalia ramani ambayo inaongeza matumizi mazuri ya nafasi (mita za mraba) za jengo la ofisi husika.
✓ Atakuwa mshauri wako kwenye hatua za mwanzo kabisa kuhusu ukubwa wa kiwanja kwa ajili ya kujenga jengo la ofisi.
✓ Atakushauri ramani ya mvuto sana ambayo inatumia kiasi kidogo cha gharama za ujenzi na usimamizi wa jengo hilo.
Tatu
Mikataba bora ya upangishaji.
Jengo la ofisi lengo mikataba ya miaka mingi huwa na thamani kubwa ukilinganisha na jengo la ofisi ambalo lina mikataba ya miaka michache ya upangishaji.
Jengo la ofisi ambalo halina wapangaji linakuwa na thamani ndogo sana ukilinganisha na jengo la ofisi lenye wapangaji bora.
Mikataba ya upangishaji iwe ina manufaa kwa upande wa wapangaji wako na upande wako wewe msimamizi wa jengo hilo au mwenye nyumba.
Nne
Kusimamia jengo la ofisi kulingana na mategemeo ya wapangaji bora.
Usiende kinyume na makubaliano yaliyomo kwenye mkataba wenu na wapangaji wako.
Hii itachangia kuharibu kabisa huduma zako. Wapangaji bora wataambizana kuwa huheshimu mikataba kati yako na wapangaji. Hivyo wenzao wengine wataogopa kuja kupanga kwako.
Tano
Jenga au karabati nyumba kufuatana na mahitaji ya wapangaji bora wako.
Usijenge jengo la ofisi ambalo hakitakidhi mahitaji na mategemeo ya wapangaji wako watarajiwa. Hii itapelekea kukosa wapangaji bora kwa miezi mingi.
Sita
Uchumi mahalia, uchumi wa taifa husika, muundo wa viwanda wa sasa na eneo jengo lilipo ni sababu kubwa zinazoathiri uhitaji wa majengo ya ofisi.
Uchumi mahalia unapoanza kuimarika majengo ya ofisi huanza kupata wapangaji bora. Majengo ya daraja A ndiyo hutangulia kujaa wapangaji bora. Kisha majengo ya daraja B na mwisho majengo ya daraja C.
Hivyo ni uwekezaji mbaya kufanya kwenye majengo ya ofisi ya daraja C. Ni afadhali kuweka nguvu, muda na mtaji fedha kwenye majengo ya ofisi ya daraja B.
Saba
Idadi ya watu wanaopitia njia ya jengo lilipo.
Jengo la ofisi linatakiwa kujengwa sehemu ambayo hupitiwa na idadi kubwa ya watu. Kwenye biashara yoyote ya huduma hutegemea watu.
Na watu hawawezi kupoteza muda wao na fedha zao za daladala kufuata huduma fulani nje ya mji au sehemu ambazo hazifikiki kwa urahisi.
Mafanikio yote haya hutegemewa na ubunifu na jitihada za msanifu majengo (architect, structural engineer). Hakikisha unakuwa na msanifu majengo ambaye unafahamu amefanya kazi nzuri sana hapo nyuma.
Rafiki yako,
Aliko Musa.
WhatsApp; +255 752 413 711
Sekta ya viwanda ndiyo imekuwa sababu kubwa ya kupungua au kuongezeka kwa uhitaji wa majengo ya ofisi.
Maana Ya Majengo Ya Ofisi
Ni majengo yanayowezesha kufanyika kwa biashara tofauti tofauti. Majengo ya ofisi huchangia kwa sehemu kubwa sana utolewaji wa huduma bora za biashara.
Majengo ya ofisi hutakiwa kuwa katika hali nzuri na ya kuvutia sana kulingana na wateja wa biashara husika.
Majengo ya ofisi ni kundi la majengo ya biashara yanayohitaji usafi na umakini wa hali juu sana. Ni majengo ya biashara ya kuvutia mno ukilinganisha na aina nyingine ya majengo ya biashara (stoo, viwanda, fremu).
Madaraja Ya Majengo Ya Ofisi
Daraja A
Hili ni kundi la majengo ya ofisi ambayo yanavutia sana, yamejengwa sehemu nzuri na huhitaji sana na wateja (wapangaji bora).
Zinakuwa na mifumo ya kisasa na bora sana ikiwemo lifti za umeme, mfumo wa kudhibiti hewa (air control system) na hupangishwa kwa wapangaji bora sana na wenye hadhi ya juu.
Daraja B
Ni majengo ya ofisi sifa nyingi huendana na majengo ya ofisi ya daraja B. Lakini hapa ukarabati na usimamizi wa majengo haya huwa ni wa viwango vya kawaida.
Daraja C
Ni majengo ya ofisi ambayo hayana mfumo mzuri wa kiyoyozi, hujengwa pembezoni mwa miji na hupangishwa kwa wapangaji wa kipato cha chini sana.
Ukarabati na usimamizi wake ni wa hali ya chini sana. Wapangaji bora hawawezi kupanga kwenye majengo ya ofisi ya daraja C.
Kujenga mafanikio makubwa kwenye umiliki wa majengo ya ofisi kwa ajili ya kupangisha kwa wafanyabishara wa biashara za huduma hutegemea sana vitu vitatu (3). Vitu hivyo vitatu (3) ni;-
✓ Uhitaji wa jengo la ofisi kwenye eneo husika. Uhitaji ukiwa mkubwa sana, kunakuwa na uwezekano mkubwa pia wa kutengeneza kiasi kikubwa cha kipato endelevu cha kila wiki au mwezi.
✓ Mifumo ambayo hutumika kusimamia jengo la ofisi hiyo. Mifumo bora ya kusimamia majengo ya ofisi huchangia wapangaji bora wadumu kwa muda mrefu zaidi.
Kadri wanavyodumu kwa miaka ndivyo mwenye nyumba huendelea kujipatia kiasi kikubwa cha kodi. Jengo huwa na thamani zaidi ikiwa na mikataba ya miaka mingi ya upangishaji wa nyumba.
✓ Uwezo wa kifedha alionao mwenye jengo la ofisi husika. Uwezo wa kifedha unapokuwa mkubwa ndivyo jengo huwekwa kwenye mazingira ya kuwavutia wapangaji bora sana.
Wapangaji bora kulipia kiasi kikubwa cha kodi na kwa miaka mingi kuliko wapangaji wa majengo ya ofisi ya daraja C.
Mambo Ya Kuzingatia Unapofikiria Kumiliki Majengo Ya Ofisi
Moja
Zingatia sheria za matumizi ya ardhi, utaratibu wa vibali vya ujenzi, upimaji wa udongo na kadhalika.
Usivunje sheria za Jamhuri ya Muungano Wa Tanzania kwa kukusudia. Ni vizuri kuwa na wakili mzoefu wa uwekezaji kwenye majengo ya ofisi.
Pili
Kuwa na msanifu majengo mbunifu (creative architect).
Huyu ni mtaalamu muhimu sana unayemhitaji kwenye uwekezaji wa majengo ya ofisi.
Msanifu majengo atakusaidia sana kwenye mambo yafuatayo;-
✓ Atahakikisha anaanda ramani ya jengo la ofisi ya kuvutia sana.
✓ Atakuandalia ramani ambayo inaongeza matumizi mazuri ya nafasi (mita za mraba) za jengo la ofisi husika.
✓ Atakuwa mshauri wako kwenye hatua za mwanzo kabisa kuhusu ukubwa wa kiwanja kwa ajili ya kujenga jengo la ofisi.
✓ Atakushauri ramani ya mvuto sana ambayo inatumia kiasi kidogo cha gharama za ujenzi na usimamizi wa jengo hilo.
Tatu
Mikataba bora ya upangishaji.
Jengo la ofisi lengo mikataba ya miaka mingi huwa na thamani kubwa ukilinganisha na jengo la ofisi ambalo lina mikataba ya miaka michache ya upangishaji.
Jengo la ofisi ambalo halina wapangaji linakuwa na thamani ndogo sana ukilinganisha na jengo la ofisi lenye wapangaji bora.
Mikataba ya upangishaji iwe ina manufaa kwa upande wa wapangaji wako na upande wako wewe msimamizi wa jengo hilo au mwenye nyumba.
Nne
Kusimamia jengo la ofisi kulingana na mategemeo ya wapangaji bora.
Usiende kinyume na makubaliano yaliyomo kwenye mkataba wenu na wapangaji wako.
Hii itachangia kuharibu kabisa huduma zako. Wapangaji bora wataambizana kuwa huheshimu mikataba kati yako na wapangaji. Hivyo wenzao wengine wataogopa kuja kupanga kwako.
Tano
Jenga au karabati nyumba kufuatana na mahitaji ya wapangaji bora wako.
Usijenge jengo la ofisi ambalo hakitakidhi mahitaji na mategemeo ya wapangaji wako watarajiwa. Hii itapelekea kukosa wapangaji bora kwa miezi mingi.
Sita
Uchumi mahalia, uchumi wa taifa husika, muundo wa viwanda wa sasa na eneo jengo lilipo ni sababu kubwa zinazoathiri uhitaji wa majengo ya ofisi.
Uchumi mahalia unapoanza kuimarika majengo ya ofisi huanza kupata wapangaji bora. Majengo ya daraja A ndiyo hutangulia kujaa wapangaji bora. Kisha majengo ya daraja B na mwisho majengo ya daraja C.
Hivyo ni uwekezaji mbaya kufanya kwenye majengo ya ofisi ya daraja C. Ni afadhali kuweka nguvu, muda na mtaji fedha kwenye majengo ya ofisi ya daraja B.
Saba
Idadi ya watu wanaopitia njia ya jengo lilipo.
Jengo la ofisi linatakiwa kujengwa sehemu ambayo hupitiwa na idadi kubwa ya watu. Kwenye biashara yoyote ya huduma hutegemea watu.
Na watu hawawezi kupoteza muda wao na fedha zao za daladala kufuata huduma fulani nje ya mji au sehemu ambazo hazifikiki kwa urahisi.
Mafanikio yote haya hutegemewa na ubunifu na jitihada za msanifu majengo (architect, structural engineer). Hakikisha unakuwa na msanifu majengo ambaye unafahamu amefanya kazi nzuri sana hapo nyuma.
Rafiki yako,
Aliko Musa.
WhatsApp; +255 752 413 711